Apartman yöneticisi Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. Yönetici hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu 155. maddesi uyarınca Güveni Kötüye Kullanma suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacağı gibi aşağıda belirtilen görevlerini yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu da mevcut olacaktır.
Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Yöneticiler temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince basiretli bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.
Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen yöneticiler bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler. Aşağıda konu ile ilgili bir kısım yüksek mahkeme kararları paylaşılmaktadır.
Aidat borcunu tahsil etmek ve aktarmak görevinin ihlali:
“Somut olayda, davalı yönetim; blok kat maliklerinden Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenmiş blok ve toplu yapı ortak gider paylarını toplamak ve toplanacak paradan toplu yapı ortak gider payına isabet eden kısmını gecikmeksizin toplu yapı yönetimine aktarma edimini, davacıya karşı üstlenmiştir. Davalı bu borcun ifasından ancak BK. 117. maddesinde öngörülen kusursuzluğunu ispatlamak kaydıyla kurtulabilir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 01.01.2000 tarihli kararı)
Basiretsiz apartman yöneticisinin sorumluluğu:
“Davalı, yönetim kurulu kararına ve apartman çıkarlarına aykırı olarak ilk iki ay içinde yapılan işin karşılığından fazla tutarda yükleniciye ödeme yaparak özensiz ve basiretsiz davrandığı için davacıya karşı sorumludur. Yüklenici de yaptığı sözleşme dolayısıyla davacıya karşı başka hukuki nedenle sorumlu bulunmaktadır. BK.nun 50. ve 51. maddesindeki düzenlemeler gözetildiğinde davalı ve yüklenicinin davacıya karşı zincirleme sorumluluğu bulunmaktadır. Aynı zararın birden fazla kişinin eylemlerinden ve farklı hukuki nedenlerden oluşması durumunda zarar gören, zararını ayrı ayrı veya birlikte isteyebileceği gibi sadece birisinden de isteyebilir. Zincirleme sorumlular arasında sorumluluk önceliği sözkonusu değildir. Tahsilde tekerrüre sebebiyet verilmemek kaydıyla davacının zararını davalıdan da istemesi olanaklıdır.”(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.01.2009 tarihli kararı)
Apartman yöneticisi sorumluluğunun zaman bakımından sınırları:
Ancak, davalı yöneticinin bu sorumluluğu, ödenen cezalarla ( gecikme zamanı ) sınırlı olup, asıl primler kat maliklerince ödenmek durumunda olduğundan bunlardan da sorumlu tutulamaz. Ayrıca yöneticinin sorumluluğu görevde bulunduğu süre ile sınırlı olup, görevinin sona erdiği tarihten sonra ( 13.11.1991 ve 8.10.1993 ) yeni gelen yönetici de verilmemiş işyeri bildirimlerini aylık bildirgeleri ve ödenmemiş primleri bu sıfatla vermek ve ödemek durumda olduğundan davalı kendi görevinin bittiği tarihlerden sonraki cezalardan ve gecikme zamlarından şahsen sorumlu tutulamaz.(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 26.11.1996 tarihli kararı)
Av. Savaş YİĞİT