Apartmanda Köpek Beslemenin Yasaklanması

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde köpek ve diğer evcil hayvanları beslemelerini engelleyecek herhangi bir yasaklayıcı madde bulunmamasına rağmen konu başlığında belirtildiği gibi tapuya kayıtlı yönetim planında evcil hayvan beslenmesinin yasaklanması usulen mümkündür. Bu tür yasak ve kurallar uygulanırken yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve hakkaniyete aykırı maddelerinin geçersiz sayılacağı ve geçersiz maddelere dayanılarak kat maliklerine yaptırım uygulanamayacağı gözden kaçırılmamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18'e Göre Evcil Hayvan Besleme Hakkının Sınırları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerine ve bağımsız bölümlerden yararlananlara birbirlerine karşı doğruluk kuralları çerçevesinde hareket etme, birbirini rahatsız etmeme ve birbirinin haklarını çiğnememe yükümlülüğü yükler. Evcil hayvan beslemek bu maddenin doğrudan konusu değildir; ancak beslenen hayvanın komşulara verdiği somut rahatsızlık (gürültü, koku, saldırganlık, hijyen sorunu) KMK m.18 kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle "apartmanda köpek beslemek yasak mı" sorusu, aşağıdaki iki farklı senaryoda ayrı ayrı cevaplanmalıdır.

Yönetim Planı Sessiz Kaldığında: Serbestlik Karinesi

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, tapuya kayıtlı yönetim planında evcil hayvan beslenmesine ilişkin hiçbir hükmün bulunmamasıdır. Bu durumda serbestlik karinesi geçerlidir: yönetim planında açık bir yasak yoksa, bağımsız bölüm malikinin veya kiracısının evcil hayvan beslemesi kural olarak hukuka uygundur ve diğer kat maliklerinin bu sebeple tek başına müdahale hakkı yoktur. Diğer kat maliklerinin müdahale edebilmesi için hayvanın somut olarak gürültü, koku veya saldırgan davranış gibi bir rahatsızlık verdiğini KMK m.18 çerçevesinde ortaya koymaları gerekir.

Yönetim Planında Açık Yasak Bulunduğunda

Yönetim planında evcil hayvan beslenmesini yasaklayan açık bir hüküm varsa, bu yasak usulen geçerlidir; ancak mutlak ve sorgusuz sualsiz uygulanabilir nitelikte değildir. Aşağıda yer alan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2011 yılına ait kararı tam olarak bu noktaya açıklık getirmektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Kararı: Yasak Maddesine Rağmen Kapsamlı İnceleme Zorunluluğu

"Ancak yönetim planı Mahkemece davalıların bağımsız bölümlerinde köpek beslemelerinin davacının oturduğu bağımsız bölümünden yararlanmasını olumsuz yönde etkileyip etkilemediği, rahatsızlık verip vermediği hususlarında Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi dikkate alınarak tüm deliller toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetim planındaki yasaklayıcı hükme dayanılarak eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Karardan da anlaşıldığı üzere kat maliklerinin yalnızca yönetim planında mevcut yasaklayıcı hükme dayanılarak bağımsız bölümlerinde köpek beslemeleri engellenemez. Kanunun 18/1. maddesi uyarınca uyuşmazlık kapsamlı şekilde incelenmeli, apartmanda köpek beslemenin diğer komşulara rahatsızlık verip vermeyeceği, kat malikinin dava konusu fiili ile başkalarının haklarını çiğneyip çiğnemediği hususları incelenerek bir karar verilmesi gerekmektedir.

Komşuluk Hukuku Açısından Değerlendirme: TMK m.737 ve Devamı

Yönetim planında hiçbir hüküm bulunmasa dahi, bir bağımsız bölümde beslenen köpeğin komşulara aşırı gürültü, koku veya benzeri rahatsızlık vermesi hâlinde Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi ve devamında düzenlenen komşuluk hukuku hükümleri devreye girer. TMK m.737 uyarınca herkes, taşınmazından yararlanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkın kullanımdan (immisyondan) kaçınmakla yükümlüdür. Bu genel kural, kat mülkiyetine tabi binalarda KMK m.18 ile birlikte uygulanır; yani yönetim planında özel bir hayvan yasağı bulunmasa bile, hayvanın yol açtığı somut ve sürekli rahatsızlık genel komşuluk hükümlerine dayanılarak önlenebilir.

Yönetim Planına Hayvan Yasağı Nasıl Konulur? Oy Çoğunluğu Meselesi

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve değiştirilmesi kolay değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca yönetim planının değiştirilmesi, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından beşte dördünün (4/5) oyu ile mümkündür. Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan yönetim planına eklenen bir hayvan yasağı maddesi hukuken geçersizdir ve iptal davasına konu olabilir.

Kat Malikleri Kurulu Basit Çoğunlukla Ne Yapabilir?

Kat malikleri kurulu, yönetim planında değişiklik yapmadan da basit çoğunlukla bina içi düzeni ilgilendiren kararlar alabilir; örneğin ortak alanlarda hayvan gezdirilmesine ilişkin kurallar koyabilir. Ancak bağımsız bölüm içinde hayvan beslemeyi tamamen ve kalıcı olarak yasaklayan bir kural, yönetim planı düzeyinde ve 4/5 çoğunlukla alınmadıkça bağlayıcı olmaz; yalnızca kurul kararıyla getirilen bir yasak, KMK m.18 çerçevesinde somut rahatsızlık koşuluna tabi kalmaya devam eder.

Yasağa Rağmen Köpek Beslenmeye Devam Edilirse: Hukuki Süreç

İhtar ve Uzlaşma Aşaması

Uyuşmazlıkların büyük kısmı dava aşamasına gelmeden, yönetici ya da şikâyetçi kat maliki tarafından gönderilen ihtarname ile çözülebilir. İhtarnamede rahatsızlığın somut biçimde (tarih, saat, tanık, ses kaydı vb.) belgelenmesi, sonraki dava aşamasında ispat kolaylığı sağlar.

Hakimin Müdahalesi ve Men'i Müdahale Davası (KMK m.33)

İhtara rağmen rahatsızlık sürüyorsa, diğer kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini talep edebilir. Mülkiyet hakkına yönelik somut ve sürekli bir tecavüz varsa, Türk Medeni Kanunu'nun genel hükümlerine dayanan men'i müdahale (elatmanın önlenmesi) davası da açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 1. maddesi uyarınca bu kanunun uygulanmasından doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Tazminat Davası

Hayvanın komşuya veya komşunun malına somut bir zarar vermesi (örneğin ısırma, tekrarlayan gürültü sebebiyle sağlık sorunu) hâlinde, ayrıca hayvan bulunduranın sorumluluğunu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 67. maddesine dayalı bir tazminat davası da gündeme gelebilir. TBK m.67 uyarınca hayvanın bakım ve yönetimini üstlenen kişi, zararın doğmasını engellemek için gerekli özeni gösterdiğini ispat edemediği sürece hayvanın verdiği zarardan sorumludur.

Köpek Sahibi Kat Maliki/Kiracısı İçin Pratik Öneriler

• Bağımsız bölümü satın almadan veya kiralamadan önce tapuya kayıtlı yönetim planı incelenmeli, hayvan beslemeye ilişkin hüküm olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Yönetim planında yasak varsa, bu yasağın 4/5 çoğunlukla usulüne uygun konulup konulmadığı araştırılmalıdır.
• Komşu şikâyetleri karşısında hayvanın rahatsızlık vermediğini gösterecek önlemler (ses yalıtımı, düzenli tımar, eğitim) alınmalı ve mümkünse belgelenmelidir.
• İhtarname alınması hâlinde süresinde ve yazılı olarak cevap verilmeli, gerekirse arabuluculuk yoluyla uzlaşma aranmalıdır.
• Dava sürecine girilmesi hâlinde vakit kaybetmeden bir avukattan destek alınmalıdır.

Yönetim Planlarının Hazırlanmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Komşuluk ilişkileri ve ortak yaşam kurallarının çerçevesini Kat Mülkiyeti Kanunu ve tapuya kayıtlı yönetim planları oluşturmaktadır. Yönetim planları çoğu zaman tapuda kat mülkiyeti kurulurken acele bir şekilde hazırlandıkları ve uzman avukat yardımı alınmadığı için birçok aksaklık ve yanlışı içlerinde barındırırlar. Ortak yaşamın en sorunsuz şekilde sürdürülebilmesi için yönetim planları uzman hukukçuların desteği ile hazırlanmalıdır. İyi hazırlanmış bir yönetim planı; hayvan besleme, ortak alan kullanımı ve gider paylaşımı gibi konularda ileride doğabilecek uyuşmazlıkları baştan önler. Ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar hakkında ayrıntılı bilgi için Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Kullanımı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Güncel Yargıtay Kararları

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi: 18. Hukuk Dairesi'nin 2017 yılında kapatılmasının ardından kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bu dairenin görev alanına girmektedir; daire, yönetim planındaki yasaklayıcı hükümlere dayanan taleplerde de somut rahatsızlığın KMK m.18 çerçevesinde araştırılması gerektiği yönündeki yerleşik yaklaşımı sürdürmektedir.
• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi: Kat malikleri kurulu kararlarının, yönetim planına aykırı ya da kanunun tanımadığı bir yaptırım öngörmesi hâlinde iptale konu olabileceğini; yasaklayıcı kararların kanunda öngörülen çoğunluk ve usul şartlarına uygun alınıp alınmadığının öncelikle denetlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: Kat maliklerinin birbirlerine karşı doğruluk kuralları çerçevesinde davranma yükümlülüğünün, yönetim planında öngörülmeyen hallerde dahi TMK'nın genel komşuluk hükümleriyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini benimsemektedir.

Sık Yapılan Hatalar

• Yasağın mekanik biçimde uygulanması: Yönetim planındaki yasaklayıcı hükmün varlığı, somut rahatsızlık araştırılmadan doğrudan tahliye ya da men talebine gerekçe yapılmaktadır.
• 4/5 çoğunluk şartının atlanması: Kat malikleri kurulunun basit çoğunlukla aldığı bir kararla yönetim planı düzeyinde bağlayıcı bir yasak getirildiği zannedilmektedir.
• İhtarname aşamasının atlanması: Doğrudan dava yoluna gidilerek, daha hızlı ve düşük maliyetli çözüm olan ihtar/uzlaşma aşaması gözden kaçırılmaktadır.
• Komşuluk hukukunun göz ardı edilmesi: Yönetim planında hüküm bulunmadığı için hiçbir müdahale yolu olmadığı düşünülmekte, TMK m.737 vd. kapsamındaki taşkınlık yasağı unutulmaktadır.
• KMK m.25'in hafif ihlallerde talep edilmesi: Bağımsız bölümün satışına zorlama gibi ağır bir yaptırımın, süreklilik ve çekilmezlik şartları oluşmadan talep edilmesi.

Apartmanda evcil hayvan beslenmesine ilişkin uyuşmazlıklar, yönetim planının doğru yorumlanmasını ve somut olayın kapsamlı biçimde incelenmesini gerektirir. Yönetim planı hazırlanması, değiştirilmesi veya komşuluk kaynaklı bir uyuşmazlığın çözümü için bizimle iletişime geçebilirsiniz.