Ortak Gider Alacağının Kanuni Önceliği

Ortak yaşamın sürdüğü apartman ve sitelerde kimi malikler aidat ve diğer ortak gider borçlarını düzenli öderken kimi malikler ekonomik sıkıntıları sebebiyle veya bilinçli olarak ortak giderlerini zamanında ödememektedirler. Ortak giderler ödenmeksizin modern toplumun yaşamakta olduğu apartman ve sitelerde düzenli bir yaşam sürülmesi mümkün değildir. Ortak gider borçları ile en temel ihtiyaçlar olan temizlik, ısınma, bakım, onarım, kapıcı aylığı gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Bu ihtiyaçlara ilişkin bedellerin karşılanmaması halinde yaşam alanları kullanılamaz hale gelecektir. Bu sebeplerle kanun koyucu ortak gider alacaklarına özel bir yer vermiş, hem ödenmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi uyarınca aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödenmesini öngörmüş hem de Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesinin 3. fıkrası uyarınca ortak gider alacağının diğer alacaklara göre kanuni önceliği bulunduğunu düzenlemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu 22/3. maddesinin kanuni ipotek hakkı ile ilgisi yoktur, bu hak bağımsız bir haktır, icra yoluyla satışı yapılan bir taşınmazın ortak gider alacaklısı olan apartman veya site yönetimlerinin satış

Devamı...

Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu

Apartman yöneticisi Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. Yönetici hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu 155. maddesi uyarınca Güveni Kötüye Kullanma suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacağı gibi aşağıda belirtilen görevlerini yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu da mevcut olacaktır. Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve

Devamı...

Apartmanda Köpek Beslemenin Yasaklanması

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde köpek ve diğer evcil hayvanları beslemelerini engelleyecek herhangi bir yasaklayıcı madde bulunmamasına rağmen konu başlığında belirtildiği gibi tapuya kayıtlı yönetim planında evcil hayvan beslenmesinin yasaklanması usulen mümkündür. Bu tür yasak ve kurallar uygulanırken yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve hakkaniyete aykırı maddelerinin geçersiz sayılacağı ve geçersiz maddelere dayanılarak kat maliklerine yaptırım uygulanamayacağı gözden kaçırılmamalıdır. Aşağıda Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2011 yılında konu ile ilgili örnek oluşturacak bir kararı yer almaktadır. “Ancak yönetim planı Mahkemece davalıların bağımsız bölümlerinde köpek beslemelerinin davacının oturduğu bağımsız bölümünden yararlanmasını olumsuz yönde etkileyip etkilemediği, rahatsızlık verip vermediği hususlarında Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi dikkate alınarak tüm deliller toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetim planındaki yasaklayıcı hükme dayanılarak eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Karardan da anlaşıldığı üzere kat maliklerinin yalnızca yönetim planında mevcut yasaklayıcı hükme dayanılarak bağımsız bölümlerinde köpek beslemeleri engellenemez. Kanunun 18/1. maddesi uyarınca uyuşmazlık kapsamlı

Devamı...

Projeye aykırı yapılar- Müdahalenin men’i

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yerleşmiş Yargıtay kararları uyarınca ortak alanlara yapılan plan ve projeye aykırı yapılar hukuk düzenince korunmamaktadır. Kural olarak projede bulunmayan yeni bir yapının inşaası için kat maliklerince oybirliği ile karar alınmalıdır. Aksi halde müdahalenin men’i davası ile karşılaşılması ve projeye aykırı yapıların yıkılması söz konusu olacaktır. Yönetimlerin bu tür durumlarda daha sonra ihtilafların yaşanmaması açısından kat mülkiyeti konusunda uzman bir avukata danışarak hareket etmeleri uygun olacaktır. Aşağıda ortak alanlarda projeye aykırı ve usulüne uygun karar alınmaksızın gerçekleştirilen uygulamalar ile ilgili örnek kararlar yer almaktadır; Yargıtay 18. H.D. 2002/2313 E. 2002/4599K. tarihli kararında projeye aykırı inşaatların oybirliği ile yapılması şartına değinilmiştir. “Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine tabi bir yapıda, projeye aykırı herhangi bir inşaatın yapılması 19.madde uyarınca tüm kat maliklerinin rızasını gerektirir. Anılan yasanın 44. maddesi hükmüne göre de ana yapıda mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2011/18-563 E. 2011/733 K. sayılı kararında kat maliklerinden birinin kendi

Devamı...