Common Area Use in Condominium Law: Rights and Limits

Kat mülkiyeti hukuku, apartman ve site yaşamının temel hukuki çerçevesini oluşturur. Bu çerçevenin en tartışmalı konularından biri, ortak alanların kim tarafından, nasıl ve ne ölçüde kullanılabileceğidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ortak alanları ve kullanım kurallarını ayrıntılı biçimde düzenlemiş olsa da uygulamada çok sayıda uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır.

Ortak Alan Nedir?

Kat mülkiyetinde bir binanın bağımsız bölümler dışında kalan kısımları ortak alan (müşterek alan) olarak kabul edilir. KMK m.4 ve m.5 kapsamındaki başlıca ortak alanlar şunlardır:

Taşıyıcı ve yapısal unsurlar: Temeller, ana duvarlar, bağlayıcı kirişler, tavanlar, çatı
Ortak kullanım alanları: Merdiven boşlukları, koridorlar, asansörler, kapıcı dairesi
Teknik alanlar: Kalorifer dairesi, sığınak, depo, çamaşırhane
Dış mekanlar: Bahçe, otopark, çocuk oyun alanı, havuz
Tesisatlar: Su, elektrik, gaz, ısıtma tesisatlarının ortak kısımları

Ortak alanlar üzerindeki mülkiyet, tüm kat maliklerine arsa payları oranında aittir. Hiçbir kat maliki, diğerlerinin rızası olmaksızın bu alanlarda tek başına tasarrufta bulunamaz.

Ortak Alan Kullanım İlkeleri

Orantılı Yararlanma İlkesi

KMK m.16'ya göre kat malikleri, ortak yerlerden kullanma amacına göre yararlanır. Bir kat maliki, ortak alanı diğerlerinin yararlanmasını engelleyecek biçimde kullanamaz. Yargıtay da bu ilkeyi pek çok kararında teyit etmiştir: ortak alan kullanımında "birinin hakkı, diğerinin hakkının başladığı yerde biter."

Değişiklik Yasağı

KMK m.19 uyarınca, kat malikleri ortak alanlarda herhangi bir değişiklik, onarım veya eklenti yapamaz. Buna aykırı davranışlar:

Merdiven sahanlığına depo veya dolap yerleştirmek
Ortak bahçeye izinsiz sera, kömürlük, pergola inşa etmek
Dış cepheye izinsiz klima dış ünitesi veya güneş paneli takmak
Bodrum katındaki ortak depoya el koymak

Bu tür müdahalelerin yaptırımı, eski hale iade ve gerekirse yıkım kararıdır.

Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Türleri

1. Bahçe ve Otopark Kullanımı

Apartman bahçesi tüm kat maliklerinin ortak alanıdır. Yönetim planında düzenleme yoksa, bir kat maliki bahçenin belirli bir bölümünü çitle çeviremez, özel kullanım alanı oluşturamaz. Otopark tahsisi de yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararına dayanmalıdır; keyfi tahsis hukuka aykırıdır.

2. Çatı ve Teras Kullanımı

Çatı katındaki bağımsız bölüme ait olmayan teras veya çatı, ortak alandır. Son kat sahibinin burayı özel bahçesi gibi kullanması, diğer kat maliklerinin izni olmaksızın hukuka aykırıdır. Yargıtay, çatıya kurulan güneş panellerinden elde edilen gelirin de tüm kat maliklerine ait olduğuna hükmetmiştir.

3. Koridorlar ve Merdiven Boşlukları

Koridor önüne bisiklet, ayakkabılık, paspas veya mobilya bırakmak; diğer maliklerin ortak alandan serbestçe yararlanmasını engeller. Bu tür kullanımlar, kat malikleri kurulu kararı olmaksızın yapılamaz; ısrar edilmesi halinde müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.

4. Dış Cephe Değişiklikleri

Binanın dış cephesi ortak alandır. Pencere büyütmek, dış cepheyi boyamak, klima montajı yapmak ya da dış görünümü değiştiren herhangi bir müdahale; bütün kat maliklerinin onayını gerektirir. KMK m.19/2 kapsamında bu konuda kat malikleri kurulunun 5'te 4 çoğunluğuyla da karar alınabilir.

Ortak Alana El Atmanın Yaptırımları

Bir kat maliki ortak alana izinsiz el attığında, diğer kat malikleri aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:

El atmanın önlenmesi davası: Sulh hukuk mahkemesinde açılır; müdahalenin durdurulmasını ve eski hale iadeyi talep eder.
Ecrimisil davası: Ortak alanın haksız kullanımı nedeniyle diğer kat maliklerinin uğradığı zararın tazminini içerir.
Yönetici aracılığıyla ihtar: Yönetici, KMK m.37 kapsamında ihlal eden kat malikine yazılı uyarıda bulunabilir ve gerekirse dava açabilir.

Yönetim Planının Rolü

Yönetim planı, kat mülkiyetinin "anayasası" niteliğindedir. Ortak alanların kullanım şekli, tahsis biçimi ve yasakları yönetim planında düzenlenebilir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde KMK hükümleri uygulanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği aranır (KMK m.28/1). Ancak 2022 yılında yapılan değişiklikle bazı idari konularda 4/5 çoğunlukla karar alınabilmesi mümkün hale gelmiştir.

Güncel Yargıtay Kararları

Yargıtay 18. HD, E.2024/3412, K.2024/5187: Bodrum katta ortak alana ait depoya bölme duvarı örülerek bağımsız oda oluşturulmasının eski hale iadeyi gerektirdiği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay 20. HD, E.2024/1876, K.2024/3021: Çatı terasına izinsiz kurulan güneş enerji sisteminden elde edilen gelirin tüm kat maliklerine arsa payları oranında dağıtılması gerektiği kararlaştırılmıştır.
Yargıtay 18. HD, E.2023/4109, K.2024/1432: Ortak bahçeye izinsiz inşa edilen pergola için yıkım kararı verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Sonuç

Kat mülkiyetinde ortak alan uyuşmazlıkları, apartman yaşamının en yaygın hukuki sorunları arasındadır. Haklarınızı korumak için önce yönetim planınızı inceleyin, kat malikleri kurulu kararlarını takip edin ve hukuka aykırı kullanımları zamanında ihtarname ile belgelendirin. Ortak alan uyuşmazlıklarında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.