Kentsel Dönüşüm Hakları Rehberi (2026 Güncel)

Kentsel dönüşüm, deprem kuşağında yer alan ülkemizde can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla en çok gündemde olan konulardan biridir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenen bu süreç, hak sahipleri için hem fırsatlar hem de riskler barındırmaktadır. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecini baştan sona ele alıyor, hak sahiplerinin bilmesi gereken tüm yasal hakları ve güncel uygulamaları açıklıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış veya teknik açıdan yetersiz yapıların yıkılarak yerlerine depreme dayanıklı yeni yapılar inşa edilmesi sürecidir. Hukuki dayanağı 6306 sayılı Kanun ve buna bağlı yönetmeliktir.

Kanun üç temel kavram üzerine kurulmuştur:

• Riskli yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski bulunan yapılar
• Riskli alan: Üzerindeki yapıların büyük çoğunluğu riskli olan bölgeler
• Rezerv alan: Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen bölgeler

Riskli Yapı Tespiti Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespitidir. Bu tespit, Bakanlık tarafından lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yapılır.

Kimler Başvurabilir?

• Yapı malikleri veya yasal temsilcileri
• Bakanlık (re'sen)
• İlgili belediye veya il özel idaresi

Tespit Süreci

1. Lisanslı kuruluşa başvuru ve yapısal inceleme
2. Raporun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne sunulması
3. Tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenmesi
4. Tüm maliklere tebligat gönderilmesi

Tespite İtiraz

Riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, İl Müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete yapılır. Heyet, 3 gün içinde dosya üzerinden inceleme yaparak karar verir. Teknik heyet kararına karşı idari yargıda dava açılabilir.

Salt Çoğunluk Kuralı ve Karar Süreci

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, yapının yeniden değerlendirilmesi için maliklerin karar alması gerekir. 7471 sayılı Kanun (09.11.2023) ile değişik 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre:

• Arsa payı sahiplerinin salt çoğunluğu (%50+1) ile karar alınır (önceki düzenlemede bu oran 2/3 idi)
• Karara katılmayan azınlığa noter aracılığıyla bildirim yapılır
• 15 gün içinde kararı kabul etmeyen maliklerin payları öncelikle diğer maliklere satışa sunulur
• Talep olmazsa Bakanlık payları rayiç bedel üzerinden satışa çıkarabilir

Bu değişiklikle kentsel dönüşüm sürecinde karar alma eşiği düşürülerek, özellikle çok malikli yapılarda sürecin hızlandırılması amaçlanmıştır. Yargıtay, azınlık haklarının korunması gerektiğini, rayiç bedel tespitinin bağımsız bilirkişilerce yapılması gerektiğini vurgulamaktadır.

Hak Sahiplerinin Yasal Hakları

Malik Hakları

• Kira yardımı: Yapının yıkılmasından yeniden teslime kadar aylık kira yardımı
• Taşınma yardımı: Bir defaya mahsus taşınma masrafı desteği
• Kredi desteği: Düşük faizli konut kredisi imkanı
• Vergi muafiyeti: Dönüşüm kapsamındaki işlemlerden tapu harcı, damga vergisi ve noter harcı alınmaz
• Eşdeğer konut hakkı: Sözleşmede belirlenen koşullar çerçevesinde yeni yapıdan daire edinme hakkı

Kiracı Hakları

• Bir defaya mahsus kira yardımı
• Taşınma yardımı
• Kira sözleşmesinden kaynaklanan erken tahliye tazminatı talep hakkı

Müteahhit ile Sözleşme: Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi ve sözleşme şartları, hak sahiplerinin en kritik kararıdır. Sözleşmede mutlaka yer alması gereken hususlar:

• Teslim süresi: Kesin tarih ve gecikme halinde cezai şart
• İnşaat kalitesi: Malzeme standartları ve teknik şartname
• Paylaşım oranı: Arsa payı karşılığı verilecek bağımsız bölümler
• Kira tazminatı: Gecikme halinde ödenecek aylık kira bedeli
• Teminat: Banka teminat mektubu veya ipotek

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, müteahhidin teslim tarihinde temerrüde düşmesi halinde hak sahiplerine kira tazminatı ödenmesine hükmetmekte, sözleşmede cezai şart belirlenmemiş olsa dahi genel hükümlere göre tazminat talep edilebileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E. 2026/4458, K. 2026/3028).

Tahliye Süreci

Riskli yapı kararı kesinleşip anlaşma sağlandıktan sonra tahliye süreci başlar:

1. Maliklere ve kiracılara en az 60 gün süre verilerek tahliye bildirilir
2. Süre sonunda yapı boşaltılır ve yıkım işlemi başlar
3. Süresinde tahliye edilmeyen yapılar, mülki amirin kararıyla zorla tahliye edilebilir
4. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri iptal edilir

Kentsel Dönüşümde Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

• Arsa payı düzeltme davaları: Mevcut arsa paylarının fiili duruma uygun olmaması halinde, kentsel dönüşüm öncesinde arsa payı düzeltme davası açılması büyük önem taşır
• Müteahhidin teslim gecikmesi: Süresinde teslim edilmeyen daireler için tazminat davası
• Rayiç bedel uyuşmazlığı: Azınlık paylarının satışında bedel tespitine itiraz
• İnşaat kalitesi sorunları: Teknik şartnameye uygun olmayan yapılar için ayıp davası

Sonuç

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde hem can güvenliğini sağlayan hem de mülk değerini artıran önemli bir süreçtir. Ancak hukuki sürecin karmaşıklığı, sözleşme şartlarının detaylı incelenmesi gerekliliği ve olası uyuşmazlıklar göz önüne alındığında, sürecin başından itibaren bir avukat desteği alınması büyük önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinizde haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.