Rights of Dissenting Owners in Urban Transformation: From 2/3 Rule to Simple Majority

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok anlaşmazlığa yol açan konulardan biri, yeniden yapılanma kararına razı olmayan —muhalif— maliklerin hukuki durumudur. 09.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, uzun yıllar uygulanan 2/3 çoğunluk kuralını kaldırarak arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) sistemine geçmiştir. Bu değişiklik, muhalif maliklerin pazarlık gücünü azaltmış; buna karşın usul güvencelerinin önemi artmıştır.

Eski 2/3 Kuralı Ne Anlama Geliyordu?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ilk halinde, riskli yapılarda yeniden yapılanma kararı alınabilmesi için arsa payı üzerinden hesaplanan 3'te 2 çoğunluğun (~%67) olumlu oy vermesi şartı aranıyordu. Bu oran, özellikle çok sayıda maliki bulunan büyük yapılarda uzlaşmayı güçleştiriyor; azınlıkta kalan maliklere fiilî bir veto yetkisi tanıyordu.

Uygulamada bir kısım malikin karara katılmayarak süreci engellemesi ya da yüksek ek tazminat talep ederek süreci baskı altına alması ciddi bir sorun haline gelmişti. Yasa koyucu bu tıkanıklığı aşmak amacıyla çoğunluk eşiğini düşürme yolunu seçmiştir.

7471 Sayılı Kanun ile Getirilen Salt Çoğunluk Sistemi

09.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesini değiştirerek karar eşiğini arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) olarak belirlemiştir. Değişikliğin pratik sonuçları:

• Yapıdaki arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler diğer maliklerin rızası olmaksızın karar alabilir.
• Tek büyük hissedara sahip yapılarda bu kişi tek başına çoğunluğu sağlayabilir.
• Arsa payı üzerinden %50+1 sağlanmışsa, muhalif malik sayısından bağımsız olarak karar bağlayıcıdır.
• Değişiklik geriye dönük uygulanmaz; 09.11.2023 tarihinden önce kesinleşmiş kararlar eski hükümlere tabidir.

Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama kişi sayısına değil, tapudaki arsa payı oranına göre yapılır. Örneğin; 10 bağımsız bölümlü bir yapıda toplam 1.000 arsa payı bulunduğunu varsayalım. Dört malik toplam 520 paya sahipse (%52), geri kalan altı malik karşı oy kullansa bile karar geçerlidir. Bu nedenle tapudaki arsa payı dağılımı, süreçte belirleyici bir belge niteliği taşır.

Arsa paylarının gerçek değerle uyumsuz olduğu durumlarda, dönüşüm öncesinde arsa payı düzeltme davası açılması büyük önem taşır; aksi hâlde yanlış hesaplanan pay oranına göre karar alınabilir.

Süreç Nasıl Başlar? Toplantı Çağrısı ile Karar Çoğunluğu Farkı

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, karar sürecinin nasıl başlatılacağını netleştirmiştir. Yönetmeliğin 15. maddesinin ikinci fıkrasına göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formuyla ilgili muhtarlıkta veya bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter vasıtasıyla tüm maliklere bildirilir.

Burada önemli bir ayrım vardır: toplantıyı başlatmak için tek bir malikin talebi yeterlidir; bu, karar almak için gereken çoğunluğu değiştirmez. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır ve karar yine en az salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır. Bir malik süreci tetikleyebilir, ama tek başına karar alamaz.

Muhalif Maliklerin Paylarının Bildirim ve Satış Süreci

Salt çoğunluğun kararına katılmayan maliklere yapılacak bildirim ve satış süreci, 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle daha ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir:

1. Bildirim yöntemi: Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olan maliklere e-tebligat üzerinden; bildirmemiş olanlara noter vasıtasıyla veya —riskli yapılarda Ek-8, riskli alan/rezerv yapı alanında Ek-10 formu doldurularak— ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirim yapılır.
2. Tebliğ tarihinin hesabı: İlan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; elektronik bildirimde muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen 5. günün sonunda tebligat yapılmış kabul edilir.
3. 15 günlük süre ve önalım: Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyip kabul etmeyen malikin payı, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle (rayiç değerden az olmamak üzere) satılır.
4. Satılamazsa: Riskli alan/rezerv yapı alanında pay Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır; riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü şahıslara satılabilir.
5. Yapı ruhsatı başvurusu öncesi şart: Salt çoğunlukla alınan karara istinaden yapı ruhsatı başvurusu yapılabilmesi için, karara katılmayan maliklere yukarıdaki usulle tebligatın tamamlanmış olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe (veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye) müracaat edilmiş olması gerekir. Müdürlük/İdare, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligatın tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren bir ön inceleme yazısını ruhsatı düzenleyecek idareye gönderir.
6. İkinci satış süreci: İlk satışta pay anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmazsa, yine salt çoğunluğun talebiyle yapılacak sonraki satışın yeri, tarihi ve saati Müdürlükçe belirlenir; Ek-13 formuyla ilan edilir ve tüm maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir.

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı/ilgili kuruluşlarına, İdareye veya TOKİ'ye teklif edilmesi gerekir. Yıktırma sonrası arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, yıktırmaya ilişkin belgelere dayanılarak ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık/İdare bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir; terkinden sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesinde taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır.

Rayiç Bedele İtiraz

Muhalif maliklerin en güçlü hukuki aracı rayiç bedel itirazıdır. Tespit edilen rayiç değerin düşük olduğu düşünülüyorsa şu yollar izlenebilir:

• Dava yolu: Mahkemede bedel tespitine itiraz davası açılabilir. Mahkeme bağımsız bilirkişi atar; bilirkişi raporuna göre bedel yeniden belirlenir.
• İhtiyati tedbir talebi: Dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilerek tapu devrinin geçici olarak durdurulması istenebilir. Mahkemeler bu taleplerde somut zarar tehlikesini ararlar.
• Gayrimenkul değerleme raporu: Dava öncesinde bağımsız değerleme uzmanından alınacak rapor, mahkeme sürecinde güçlü delil işlevi görür.

Yargıtay, rayiç bedel tespitinde emsal satışların, konumun ve yapının teknik durumunun bütünüyle değerlendirilmesi gerektiğini; yalnızca resmi kayıt değerine dayanan tespitlerin hak ihlali oluşturabileceğini vurgulamaktadır.

Teknik İtiraz: Riskli Yapı Tespiti Doğru mu?

Salt çoğunluk kararı, ancak geçerli bir riskli yapı tespitine dayanıyorsa hüküm doğurur. Muhalif malikler, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne itiraz edebilir; teknik heyet 3 gün içinde karar verir. Teknik heyet kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Riskli yapı kararının iptali, çoğunluk kararının hukuki dayanağını da ortadan kaldırır.

Muhalif Malike Pratik Öneriler

• Arsa payı hesabını tapudan kontrol edin; çoğunluk oranının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını sorgulayın.
• 15 günlük itiraz sürelerini kaçırmayın; noter tebligatını aldığınız andan itibaren süre işlemeye başlar.
• Rayiç bedeli piyasa değeriyle karşılaştırın; gerekirse bağımsız değerleme raporu alın.
• Riskli yapı tespitine teknik itiraz hakkınızı kullanmayı değerlendirin.
• Diğer muhalif maliklerle birlikte hareket etmek hem müzakere gücünü artırır hem de dava masraflarını paylaştırır.

Sonuç

2/3'ten salt çoğunluğa geçiş, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlamış; ancak muhalif maliklerin müzakere ve direniş alanını daraltmıştır. Bu ortamda rayiç bedele itiraz, riskli yapı tespitine teknik itiraz ve çoğunluk hesabındaki usul hatalarına dayalı itirazlar, muhalif maliklerin elindeki en etkili hukuki araçlardır. Sürecin başından itibaren bir avukattan destek alınması, özellikle bedel tespiti ve dava aşamalarında kritik önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.