Rights of Dissenting Owners in Urban Transformation: From 2/3 Rule to Simple Majority

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok anlaşmazlığa yol açan konulardan biri, yeniden yapılanma kararına razı olmayan —muhalif— maliklerin hukuki durumudur. 09.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, uzun yıllar uygulanan 2/3 çoğunluk kuralını kaldırarak arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) sistemine geçmiştir. Bu değişiklik, muhalif maliklerin pazarlık gücünü azaltmış; buna karşın usul güvencelerinin önemi artmıştır.

Eski 2/3 Kuralı Ne Anlama Geliyordu?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ilk halinde, riskli yapılarda yeniden yapılanma kararı alınabilmesi için arsa payı üzerinden hesaplanan 3'te 2 çoğunluğun (~%67) olumlu oy vermesi şartı aranıyordu. Bu oran, özellikle çok sayıda maliki bulunan büyük yapılarda uzlaşmayı güçleştiriyor; azınlıkta kalan maliklere fiilî bir veto yetkisi tanıyordu.

Uygulamada bir kısım malikin karara katılmayarak süreci engellemesi ya da yüksek ek tazminat talep ederek süreci baskı altına alması ciddi bir sorun haline gelmişti. Yasa koyucu bu tıkanıklığı aşmak amacıyla çoğunluk eşiğini düşürme yolunu seçmiştir.

7471 Sayılı Kanun ile Getirilen Salt Çoğunluk Sistemi

09.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesini değiştirerek karar eşiğini arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) olarak belirlemiştir. Değişikliğin pratik sonuçları:

• Yapıdaki arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler diğer maliklerin rızası olmaksızın karar alabilir.
• Tek büyük hissedara sahip yapılarda bu kişi tek başına çoğunluğu sağlayabilir.
• Arsa payı üzerinden %50+1 sağlanmışsa, muhalif malik sayısından bağımsız olarak karar bağlayıcıdır.
• Değişiklik geriye dönük uygulanmaz; 09.11.2023 tarihinden önce kesinleşmiş kararlar eski hükümlere tabidir.

Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama kişi sayısına değil, tapudaki arsa payı oranına göre yapılır. Örneğin; 10 bağımsız bölümlü bir yapıda toplam 1.000 arsa payı bulunduğunu varsayalım. Dört malik toplam 520 paya sahipse (%52), geri kalan altı malik karşı oy kullansa bile karar geçerlidir. Bu nedenle tapudaki arsa payı dağılımı, süreçte belirleyici bir belge niteliği taşır.

Arsa paylarının gerçek değerle uyumsuz olduğu durumlarda, dönüşüm öncesinde arsa payı düzeltme davası açılması büyük önem taşır; aksi hâlde yanlış hesaplanan pay oranına göre karar alınabilir.

Muhalif Maliklerin Paylarının Satış Süreci

Salt çoğunluğun kararına katılmayan maliklere 6306 sayılı Kanun m.6/1 kapsamında şu süreç işler:

1. Noter tebligatı: Muhalif maliklere noter aracılığıyla bildirim yapılır; tebligatta kararın içeriği ve 15 günlük itiraz süresi belirtilir.
2. Diğer maliklere önalım hakkı: 15 gün içinde karara katılmayan malikin payı, öncelikle anlaşmaya katılan diğer maliklere teklif edilir.
3. Bakanlık satışı: Diğer malikler satın almak istemezse Bakanlık, ilgili payları rayiç değer üzerinden üçüncü kişilere ya da TOKİ'ye satışa çıkarabilir.
4. Tapu devri: Satış gerçekleşince tapu alıcı adına resen tescil edilir; rayiç bedel, malikin hesabına ya da mahkeme veznesine yatırılır.

Rayiç Bedele İtiraz

Muhalif maliklerin en güçlü hukuki aracı rayiç bedel itirazıdır. Tespit edilen rayiç değerin düşük olduğu düşünülüyorsa şu yollar izlenebilir:

• Dava yolu: Mahkemede bedel tespitine itiraz davası açılabilir. Mahkeme bağımsız bilirkişi atar; bilirkişi raporuna göre bedel yeniden belirlenir.
• İhtiyati tedbir talebi: Dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilerek tapu devrinin geçici olarak durdurulması istenebilir. Mahkemeler bu taleplerde somut zarar tehlikesini ararlar.
• Gayrimenkul değerleme raporu: Dava öncesinde bağımsız değerleme uzmanından alınacak rapor, mahkeme sürecinde güçlü delil işlevi görür.

Yargıtay, rayiç bedel tespitinde emsal satışların, konumun ve yapının teknik durumunun bütünüyle değerlendirilmesi gerektiğini; yalnızca resmi kayıt değerine dayanan tespitlerin hak ihlali oluşturabileceğini vurgulamaktadır.

Teknik İtiraz: Riskli Yapı Tespiti Doğru mu?

Salt çoğunluk kararı, ancak geçerli bir riskli yapı tespitine dayanıyorsa hüküm doğurur. Muhalif malikler, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne itiraz edebilir; teknik heyet 3 gün içinde karar verir. Teknik heyet kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Riskli yapı kararının iptali, çoğunluk kararının hukuki dayanağını da ortadan kaldırır.

Muhalif Malike Pratik Öneriler

• Arsa payı hesabını tapudan kontrol edin; çoğunluk oranının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını sorgulayın.
• 15 günlük itiraz sürelerini kaçırmayın; noter tebligatını aldığınız andan itibaren süre işlemeye başlar.
• Rayiç bedeli piyasa değeriyle karşılaştırın; gerekirse bağımsız değerleme raporu alın.
• Riskli yapı tespitine teknik itiraz hakkınızı kullanmayı değerlendirin.
• Diğer muhalif maliklerle birlikte hareket etmek hem müzakere gücünü artırır hem de dava masraflarını paylaştırır.

Sonuç

2/3'ten salt çoğunluğa geçiş, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlamış; ancak muhalif maliklerin müzakere ve direniş alanını daraltmıştır. Bu ortamda rayiç bedele itiraz, riskli yapı tespitine teknik itiraz ve çoğunluk hesabındaki usul hatalarına dayalı itirazlar, muhalif maliklerin elindeki en etkili hukuki araçlardır. Sürecin başından itibaren bir avukattan destek alınması, özellikle bedel tespiti ve dava aşamalarında kritik önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.