Kiracı Tahliye Süreci 2026: Ev Sahibinin Hakları ve Adımlar

Kiracı tahliyesi, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan ve en hassas konularından biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracının korunması ilkesini benimsemekle birlikte, kiraya verene de belirli koşullar altında tahliye hakkı tanımaktadır. Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı çerçevesinde kiracı tahliye sürecini adım adım açıklıyoruz.

Kiracı Tahliye Sebepleri

TBK'ya göre kiraya veren, aşağıdaki sebeplerle kiracının tahliyesini talep edebilir:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m.315)

Kiracının kira bedelini ödememesi, en yaygın tahliye sebeplerinden biridir. İki yol mevcuttur:

• İcra yoluyla tahliye: Kiraya veren, ödenmemiş kira için icra takibi başlatır. Kiracıya 30 gün (konut kiraları) veya 10 gün (iş yeri kiraları) ödeme süresi verilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır.
• İki haklı ihtar yoluyla: Bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtar çekilmesi halinde, kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350)

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Koşullar:

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir
• Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır
• Tahliye sonrası taşınmaz en az 3 yıl başkasına kiralanamaz

3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)

Taşınmazı yeni satın alan malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak, bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

4. Tadilat/Yeniden İnşa (TBK m.350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu sürede kullanımı imkansızsa, sözleşme süresinin sonunda tahliye istenebilir.

5. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m.347)

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresinin her yılın sonunda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.

6. Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya veren 1 ay içinde icra yoluyla veya dava yoluyla tahliye talep edebilir.

Tahliye Süreci Adım Adım

1. İhtarname gönderme: Tahliye sebebine göre kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilir.
2. Süre bekleme: İhtarname sonrası kanunda belirtilen süreler beklenir.
3. Arabuluculuk (iş yeri kiraları): Ticari kira sözleşmelerinde arabuluculuk zorunlu olabilir.
4. Tahliye davası açma: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
5. Yargılama ve karar: Mahkeme, delilleri değerlendirerek tahliye kararı verir.
6. İcra yoluyla tahliye: Kesinleşen karar doğrultusunda icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.

Güncel BAM Kararları

• İstanbul BAM 36. HD, E.2026/1607, K.2026/1348 (10.04.2026): Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerektiği teyit edilmiştir.
• İzmir BAM 8. HD, E.2026/1187, K.2026/1419 (11.06.2026): İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın samimi ve gerçek olması gerektiği vurgulanmıştır.

Kira Artış Oranı 2026

TBK m.344 uyarınca konut kiralarında yıllık kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu sınırın üzerinde bir artış kararlaştıramaz; kararlaştırılsa bile fazlası geçersizdir.

Sonuç

Kiracı tahliye süreci, hukuki sürelere ve usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Yanlış bir ihtar veya süre hesabı, tahliye talebinin reddine yol açabilir. Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almanız önerilir.