Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Gecikmesi ve Fesih Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazını müteahhide devretmesi karşılığında inşa edilecek bağımsız bölümlerden pay almasını öngören, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi niteliği taşıyan karma bir sözleşme türüdür. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık, müteahhidin inşaatı sözleşmede öngörülen sürede bitirmemesi veya sürecin daha başında ciddi gecikmeye girmesidir. Bu yazıda, müteahhidin gecikmesi halinde arsa sahibinin hangi hukuki yollara başvurabileceğini, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerini ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususları ele alıyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca düzenlenmiş bağımsız bir sözleşme tipi değildir; eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) hükümleri ile taşınmaz satış vaadi unsurlarının bir arada bulunduğu karma (sui generis) bir sözleşmedir. Arsa sahibi taşınmazını müteahhide devretmeyi veya üzerinde inşaat yapılmasına izin vermeyi, müteahhit ise belirli nitelikte bir yapıyı belirli sürede tamamlayarak arsa sahibine kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Bu karma niteliğin en önemli sonucu şekil şartıdır. Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin nakli taahhüdünü içerdiğinden resmi şekilde (tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle) yapılmalıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun bu konudaki yerleşik uygulaması, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz satış vaadi unsuru taşıması nedeniyle resmi şekilde yapılması gerektiğini, ancak taraflarca edimlerin önemli ölçüde karşılıklı olarak ifa edilmiş olması halinde, şekil noksanlığının MK m.2 dürüstlük kuralı gereği sonradan ileri sürülemeyeceğini kabul etmektedir. Bu istisnai değerlendirme her somut olayda ayrıca incelenir; sözleşmenin baştan resmi şekilde yapılması, ileride doğabilecek ispat ve geçersizlik risklerini büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Bu riskin somut sonuçları küçümsenmemelidir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.05.2024 tarihli, 2023/501 Esas, 2024/241 Karar sayılı kararında, resmi şekle aykırı (adi yazılı) bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz sayıldığı ve geçersiz bir sözleşmede temerrütten söz edilemeyeceğinden tarafların gecikmeye dayalı tazminat (o kararda kira kaybı tazminatı) talep edemeyeceği, yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini isteyebilecekleri hükme bağlanmıştır. Karar doğrudan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olmasa da aynı ilke bu sözleşme türü için de geçerlidir: sözleşme resmi şekle aykırılık nedeniyle geçersiz sayılırsa, taraflar birbirinden tazminat veya cezai şart değil, yalnızca verdiklerinin iadesini isteyebilir. Bu nedenle resmi şekil şartı, bir usul formalitesinden ibaret değil, tazminat hakkının fiilen var olup olmayacağını belirleyen kritik bir güvencedir.

Tarafların Temel Hak ve Yükümlülükleri

Sözleşmenin dengeli işleyebilmesi için tarafların yükümlülüklerinin baştan net biçimde belirlenmesi gerekir:

• Arsa sahibinin yükümlülükleri: Taşınmazı inşaata elverişli şekilde teslim etmek, gerekli imza ve muvafakatleri vermek, müteahhidin inşaatı yürütmesine engel olmamak
• Müteahhidin yükümlülükleri: İnşaatı ruhsata ve projeye uygun şekilde, kararlaştırılan sürede ve nitelikte tamamlamak, teslim tarihinde arsa sahibine ait bağımsız bölümleri eksiksiz devretmek
• Ortak yükümlülükler: İnşaat sürecindeki üçüncü kişi taleplerine (komşu, belediye, kiracı) karşı iş birliği yapmak

Müteahhidin Temerrüdü: TBK m.473 ve m.474 Ayrımı

Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan iki ayrı hüküm, arsa sahibinin erken müdahale hakkının temelini oluşturur. Bu iki madde birbirinden farklı fiili durumları düzenler ve sonuçları da farklıdır.

TBK m.473: Gecikme ve Süresinde Bitirilememe İhtimali

TBK m.473 uyarınca, yüklenici (müteahhit) işe zamanında başlamaz veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirirse ya da iş sahibine (arsa sahibine) yüklenemeyen bir sebepten dolayı işin öngörülen sürede bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için öngörülen sürenin dolmasını beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir. Bu hüküm, arsa sahibine büyük bir avantaj sağlar: inşaatın fiili gidişatı, kararlaştırılan sürede bitirilemeyeceğini açıkça gösteriyorsa, arsa sahibinin teslim tarihinin gelmesini beklemesine gerek yoktur.

TBK m.474: Ayıplı İfa Riskinin Önceden Belirmesi

TBK m.474 ise farklı bir fiili duruma ilişkindir: eserin (inşaatın), yüklenicinin kusuru nedeniyle ayıplı meydana getirileceğinin işin devamı sırasında önceden anlaşılması halidir. Bu durumda iş sahibi, yükleniciye uygun bir süre vererek durumun düzeltilmesini isteyebilir; verilen süre içinde ayıp giderilmezse, iş sahibi masrafı yükleniciye ait olmak üzere eseri üçüncü bir kişiye tamamlattırabilir veya sözleşmeden dönebilir.

Bu iki hüküm birbirinin yerine geçmez: m.473 gecikme/zamanında başlamama olgusuna, m.474 ise inşaatın kalitesi ve ayıplı çıkma riskine odaklanır. Somut olayda hangi maddenin uygulanacağı, ihtarnamede ve dava dilekçesinde açıkça ayrıştırılarak belirtilmelidir; aksi halde talebin hukuki dayanağı belirsizleşir ve ispat yükü sorunları doğabilir.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları (TBK m.123-126)

TBK m.473 ve m.474, eser sözleşmesine özgü özel hükümlerdir (lex specialis). Bunların yanında, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdeki genel temerrüt hükümleri olan TBK m.123-126 de, özel hükümlerin kapsamadığı noktalarda uygulama alanı bulur:

• TBK m.123: Borçlu (müteahhit) temerrüde düşerse, alacaklı (arsa sahibi) aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilir veya diğer seçimlik haklarını kullanabilir
• TBK m.124: Alacaklı, borçluya ifa için uygun bir süre vermek veya durumun gerektirdiği hallerde süre vermeksizin, ifadan vazgeçtiğini derhal bildirmek suretiyle seçimlik haklarını kullanabilir
• TBK m.125: Alacaklı, verdiği süre sonunda ya ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da ifadan vazgeçerek müspet veya menfi zararının giderilmesini talep edebilir; sözleşmeden dönme halinde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür
• TBK m.126: Sürekli edimli sözleşmelerde (kat karşılığı inşaat sözleşmesi de bu niteliktedir) alacaklı, dönme yerine sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshedebilir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın belirli bir aşamaya kadar tamamlanmış olması halinde, geriye dönük tasfiyenin (dönme) doğuracağı karmaşık iade yükümlülükleri nedeniyle, uygulamada çoğunlukla ileriye etkili fesih (m.126) tercih edilmekte ve o ana kadarki imalat bedeli ayrıca hesaplanmaktadır.

Önemle belirtmek gerekir ki, bu seçimlik haklar ve gecikme tazminatı talebi ancak geçerli bir sözleşmenin varlığı halinde söz konusu olabilir; sözleşme yukarıdaki resmi şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz sayılırsa, tazminat değil yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade talep edilebilir.

Haklı Fesih İçin Pratik Eşik: Yargıtay Uygulaması Ne Diyor?

Uygulamada en çok sorulan soru şudur: inşaat ne kadar geride kalırsa arsa sahibi haklı olarak sözleşmeden dönebilir veya feshedebilir? Kanun bu konuda somut bir oran veya süre öngörmemiştir; değerlendirme her somut olayda ayrı yapılır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, bu tür uyuşmazlıklarda genellikle bilirkişi incelemesiyle tespit edilen fiili inşaat seviyesi, sözleşmede öngörülen sürenin makul ölçüde aşılıp aşılmadığı ve arsa sahibinin müteahhide duyduğu güvenin objektif olarak sarsılıp sarsılmadığı birlikte değerlendirilir. Sözleşmede kararlaştırılan iş programına göre ulaşılması gereken fiziki seviyenin önemli ölçüde gerisinde kalınması, ruhsat ve projeye aykırı uygulamaların tespiti veya şantiyenin fiilen terk edilmiş olması gibi somut göstergeler, haklı fesih değerlendirmesinde belirleyici olmaktadır.

Bu nedenle, gecikmeye dayalı bir fesih veya dönme kararı almadan önce, inşaat seviyesinin bağımsız bir teknik bilirkişi tarafından tespit ettirilmesi ve bu tespitin ihtarname sürecine dayanak yapılması, sonradan açılacak davada ispat yükünü büyük ölçüde kolaylaştırır.

Teminat Mekanizmaları

Müteahhidin gecikmesinden kaynaklanan riski azaltmanın en etkili yolu, sözleşme aşamasında güçlü teminat mekanizmaları kurmaktır:

• Banka teminat mektubu: Müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi halinde nakde çevrilebilen kesin ve süresiz teminat mektubu
• İpotek: Müteahhidin başka taşınmazları üzerine arsa sahibi lehine ipotek tesisi
• Bağımsız bölüm üzerine şerh/tapu kaydı tedbirleri: Arsa payı devri kademeli yapılıyorsa, inşaat seviyesine bağlı devir (kademeli tapu devri) uygulaması
• Cezai şart: Gecikilen her ay/gün için önceden belirlenmiş tazminat tutarı

Uygulamada, arsa payının tamamının inşaatın başında ve tek seferde devredilmesi, arsa sahibini büyük ölçüde teminatsız bırakan en riskli uygulamalardan biridir; inşaat seviyesine bağlı kademeli devir, arsa sahibinin elindeki en güçlü baskı aracıdır.

Sözleşmenin Feshi Halinde Yarım Kalan İnşaatın Akıbeti

Sözleşme dönme veya fesih yoluyla sona erdiğinde, o ana kadar yapılmış imalatın hukuki akıbeti ayrıca çözülmesi gereken bir sorundur. Genel kural, tarafların aldıklarını iade etmesi (dönmede) veya ileriye etkili sonuçların uygulanması (fesihte) olmakla birlikte, inşaatın belirli bir seviyeye ulaşmış olması halinde bilirkişi incelemesiyle şu hususlar tespit edilir:

• Yapılmış imalatın rayiç bedeli ve arsa sahibine sağladığı objektif kazanım
• Müteahhidin fiilen yaptığı masraflar ve varsa üçüncü kişilere olan borçları
• Devredilmiş bağımsız bölüm varsa, bunların tapu kaydının iptali ve tescili gerekip gerekmediği
• Yeni bir müteahhitle inşaatın tamamlanması planlanıyorsa, mevcut yapının teknik ve idari durumu

Sıkça Karıştırılan Kavramlar

Bu aşamada iki farklı kavram çifti sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır:

• Yapı kayıt belgesi ≠ yapı ruhsatı devri: Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 kapsamında 2018 imar barışı ile getirilen bir aftır; yalnızca mevcut, mevzuata aykırı yapının kaydını yasallaştırır ve inşaata devam etme veya yeniden yapılaşma hakkı vermez. Buna karşılık yarım kalan bir inşaatın yeni bir müteahhit tarafından tamamlanabilmesi için, mevcut yapı ruhsatının (İmar Kanunu m.21) ilgili belediyeye yapılacak resmi bir devir işlemiyle yeni müteahhit adına tescil ettirilmesi gerekir. Yapı kayıt belgesi olması, ruhsat devri zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.
• 6306 sayılı Kanun hak sahipliği ≠ özel sözleşmenin akıbeti: Yapı riskli yapı kapsamında ise, kira yardımı ve 6306 sayılı Kanun'dan doğan hak sahipliği statüsü, idari bir rejim olup arsa sahibi ile müteahhit arasındaki özel hukuk sözleşmesinin feshinden bağımsızdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi, tek başına hak sahipliğini veya kira yardımı hakkını ortadan kaldırmaz; ancak somut idari sürecin (riskli yapı kararının, dönüşüm projesinin) hangi aşamada olduğuna göre bu hakların kullanımı etkilenebilir.

Cezai Şart ve Hakimin Tenkis Yetkisi (TBK m.182)

Sözleşmelerde gecikme haline özgü olarak kararlaştırılan cezai şartlar (örneğin gecikilen her ay için belirlenen bir tutar), TBK'nın cezai şart hükümlerine (m.179-182) tabidir. TBK m.182'nin son fıkrası uyarınca, hakim aşırı (fahiş) gördüğü cezai şartı kendiliğinden (resen) indirebilir. Bu yetki, borçlunun ayrıca bir talepte bulunmasını gerektirmez; hakim, sözleşmenin ihlal edilme derecesini, tarafların ekonomik durumunu ve kusur ağırlığını birlikte değerlendirerek indirim kararı verir.

Bu nedenle, sözleşmede belirlenecek cezai şart tutarının hem caydırıcı hem de makul ölçüde tutulması, ileride tenkis riskiyle karşılaşmamak açısından önemlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Süreci

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin tespiti, tarafların sıfatına göre değişir.

Kural (arsa sahibi tacir değilse): Arsa sahibi gerçek kişi ve tacir sıfatı taşımıyorsa, müteahhit bir şirket/tacir olsa dahi, TTK m.4'te aranan "her iki tarafın da tacir olması" unsuru gerçekleşmediğinden uyuşmazlık ticari dava sayılmaz. Bu durumda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir ve TTK m.5/A'daki zorunlu arabuluculuk şartı uygulanmaz; dava doğrudan açılabilir.

İstisna (arsa sahibi de tacirse): Arsa sahibinin kendisi de bir şirket veya tacir sıfatına sahipse, uyuşmazlık her iki tarafın da tacir olması nedeniyle nispi ticari dava niteliği kazanır ve görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olur. Bu durumda, para alacağı ve tazminat talepleri için dava açılmadan önce TTK m.5/A uyarınca zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Ancak tapu iptali ve tescil gibi ayni hakka ilişkin talepler, hangi mahkeme görevli olursa olsun zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında kalır.

Süre bakımından kesin bir rakam vermek doğru olmaz; ancak bu davalar tanık dinlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi zaman alıcı işlemlere yoğun biçimde ihtiyaç duyduğundan, genel tapu iptali davalarına kıyasla daha uzun sürme eğilimindedir.

Güncel Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.05.2024 tarihli, 2023/501 Esas, 2024/241 Karar sayılı kararı, resmi şekle aykırı (adi yazılı) bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde geçersizlik nedeniyle gecikmeye dayalı tazminat (kira kaybı dahil) talep edilemeyeceğini, tarafların yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde birbirlerine verdiklerinin iadesini isteyebileceğini teyit etmiştir. Karar doğrudan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olmasa da, resmi şekil şartına uyulmamasının tazminat hakkını nasıl ortadan kaldırabileceğini somut biçimde göstermesi bakımından bu makale açısından da yol göstericidir. Bu kararın kentsel dönüşüm sürecindeki genel yansımaları için Kentsel Dönüşüm Hakları Rehberi yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Süre dolmadan harekete geçmemek: TBK m.473'ün sağladığı erken dönme hakkını bilmeyip, sözleşmedeki teslim tarihinin gelmesini beklemek, o süre zarfında delil ve ispat imkanlarının zayıflamasına yol açar
• m.473 ile m.474'ü karıştırmak: İhtarnamede gecikme mi yoksa ayıplı ifa riski mi ileri sürüldüğünün net ayrıştırılmaması, talebin hukuki dayanağını zayıflatır
• Bilirkişisiz ihtarname göndermek: İnşaat seviyesi teknik olarak tespit ettirilmeden gönderilen ihtarnameler, sonraki davada ispat açısından zayıf kalır
• Arsa payını erken ve toplu devretmek: Teminatsız, kademeli olmayan tapu devri, arsa sahibini müteahhidin gecikmesi karşısında savunmasız bırakır
• Yapı kayıt belgesini ruhsat yerine koymak: Yeni müteahhitle devam eden inşaatlarda ruhsat devrinin ihmal edilmesi, inşaatın fiilen ruhsatsız hale gelmesine yol açar
• Görevli mahkemeyi yanlış tespit etmek: Arsa sahibinin tacir sıfatını gözden kaçırarak zorunlu arabuluculuk şartının atlanması, davanın usulden reddiyle sonuçlanabilir
• Sözleşmeyi adi yazılı şekilde bırakmak: Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmede, gecikme halinde tazminat değil yalnızca iade istenebileceği unutularak hareket edilmesi, ciddi hak kayıplarına yol açabilir

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin gecikmesi, arsa sahibi açısından hem hukuki hem de teknik boyutları olan karmaşık bir süreçtir. TBK m.473 ve m.474 arasındaki ayrımın doğru yapılması, seçimlik hakların (m.123-126) zamanında ve doğru kullanılması, teminat mekanizmalarının baştan güçlü kurulması ve görevli mahkemenin isabetli tespiti, hak kaybının önlenmesinde belirleyici rol oynar. Sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukatla çalışılması, hem ihtarname aşamasında hem de dava sürecinde büyük önem taşır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmenizle ilgili hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.