Ortak yaşamın sürdüğü apartman ve sitelerde kimi malikler aidat ve diğer ortak gider borçlarını düzenli öderken kimi malikler ekonomik sıkıntıları sebebiyle veya bilinçli olarak ortak giderlerini zamanında ödememektedirler.
Ortak giderler ödenmeksizin modern toplumun yaşamakta olduğu apartman ve sitelerde düzenli bir yaşam sürülmesi mümkün değildir. Ortak gider borçları ile en temel ihtiyaçlar olan temizlik, ısınma, bakım, onarım, kapıcı aylığı gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Bu ihtiyaçlara ilişkin bedellerin karşılanmaması halinde yaşam alanları kullanılamaz hale gelecektir. Bu sebeplerle kanun koyucu ortak gider alacaklarına özel bir yer vermiş, hem ödenmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi uyarınca aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödenmesini öngörmüş hem de Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesinin 3. fıkrası uyarınca ortak gider alacağının diğer alacaklara göre kanuni önceliği bulunduğunu düzenlemiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 22/3. maddesinin kanuni ipotek hakkı ile ilgisi yoktur, bu hak bağımsız bir haktır, icra yoluyla satışı yapılan bir taşınmazın ortak gider alacaklısı olan apartman veya site yönetimlerinin satış bedelinin tüm borçları karşılayacak miktarı bulmaması halinde bu madde hükmünü dikkate almaları gerekmektedir.
Aşağıda Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 05.10.2006 tarih ve 2006/6984 E. sayılı kararının ilgili bölümü paylaşılmaktadır.
“Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü sözleşme olmadıkça taşınmazın giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Aynı Kanunun 22/son maddesinde kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki ve diğer sorumlulardan olan alacağının öncelikli olduğu belirtilmiştir. KMK’nun 22/2. maddesinde öngörülen kanuni ipoteğin tescilini istemekten ayrı bir hak olup ipotek tescil edilmemiş olsa bile ortak gider alacağının önceliği bulunmaktadır.”
Av. Savaş YİĞİT